Vorausgeschickt: Der nachstehende Beitrag beschäftigt sich mit Fehlern und Mängeln am Bau sowie möglichen Lösungen und vorbeugendem Planen und Verhalten.

Aus eigener, jahrzehntelanger Erfahrung wissen wir, dass der allergrößte Teil der Südtiroler Handwerker eine Top-Qualität liefern und nicht selten auf der Baustelle scheinbar Unmögliches möglich machen. Dies erkennen wir mit größtem Respekt an, und wollen mit dem vorliegenden Beitrag lediglich die Bauherren für vorbeugende Maßnahmen zur Fehlervermeidung sensibilisieren.

Fehler sind auf Baustellen keine Seltenheit. Wenn Ihre Baufirma oder andere Handwerker am Bau Fehler macht müssen Sie dies nicht einfach akzeptieren. Sie können eine Mängelbeseitigung anfordern und gegebenenfalls mit einer Mängelrüge vorgehen. Wir zeigen Ihnen, wie Sie Schritt für Schritt Ihre Rechte gelten machen können.

Allgemeines

Die Gründe für Mängel sind vielfältig. Egal ob mangelnde Abdichtung, Risse im Mauerwerk oder eine fehlerhafte Dämmung. Mängel können immer auftreten: beim Neubau ebenso wie bei einer Sanierung.

Sie haben als Bauherr das Recht auf Nachbesserung. Allerdings müssen die Baumängel dafür vorab erkannt werden, und nicht alle Fehler sind offensichtlich. Darin liegt für den eher unerfahrenen Bauherren die Schwierigkeit. Doch Sie können sich hier extern beraten und unterstützen lassen.

Wann genau liegt ein Baumangel vor?

Ein Baumangel liegt immer dann vor, wenn die Arbeit nicht korrekt, nicht vollständig oder nicht so ausgeführt wurde, dass das Haus oder die Wohnung voll funktionsfähig sind. Auch wenn Planungen oder Materialabsprachen nicht eingehalten werden, und zum Beispiel Kunststofffenster anstelle von Holzfenstern eingesetzt werden, ist dies als Baumangel zu qualifizieren.

Neben den nicht offensichtlichen Mängeln, gibt es auch Selbstverständlichkeiten, welche nicht explizit erwähnt werden müssen. Ein Beispiel hierfür ist der Einsatz frostsicherer Fliesen auf einem Balkon oder einer Terrasse. Wird dieser Vorschrift nicht Genüge getan, gilt dies als Bruch einer allgemein anerkannten Regel.

Was tun wenn ein Baumangel festgestellt wurde?

Zuerst gilt es, die Mängel beim Handwerker oder Bauunternehmer schriftlich anzuzeigen. Mit der sogenannten Mängelanzeige fordern Sie als Bauherr den oder die Auftragnehmer zu einer fristgemäßen Mängelbeseitigung auf. Sie sollten in jedem Fall eine zweite Chance der Auftragserfüllung gewähren.

Mängelbeseitigung Schritt für Schritt

Im Idealfall bemerken Sie die Mängel relativ schnell. Das gelingt nur, wenn Sie als Bauherr regelmäßige Besuche auf der Baustelle durchführen und den Bauprozess im Auge behalten. Die Bauabnahme am Ende muss möglichst genau erfolgen. Denn wenn Ihnen die Mängel erst nach dem Bezug des Eigenheims auffallen, liegt es an Ihnen zu beweisen, dass sie diese Schäden nicht selbst verursacht haben. Im Zweifelsfall empfiehlt es sich, einen unabhängigen Sachverständigen zu Rate zu ziehen.

Vermeiden Sie es unbedingt, die Mängel eigenständig beseitigen zu wollen. Sie können dadurch wichtige Beweise zerstören, und mit etwas Pech liefern Sie Gründe für die Behauptung, sie hätten die Mängel eigens verursacht.

Folgende Schritte müssen erfolgen:

Schritt 1: Mängel festhalten

Dokumentieren Sie die Mängel mit Fotos. Nahaufnahmen sind hier die beste Wahl. Ein aufgelegter Zollstock und Überblickfotos stützen die Beweislast. Auch ein neutraler Zeuge kann helfen.

Schritt 2: Die Mängelrüge

Die Mängelrüge muss schriftlich erfolgen und per Einschreiben versandt werden. Eine angemessene Frist sind zwei Wochen. Geben Sie das genaue Datum an. Lassen Sie sich gegebenenfalls von einem Rechtsexperten unterstützen.

Schritt 3: Geld zurückbehalten

Als Bauherr haben Sie das Recht, im Falle von Mängeln noch offene Rechnungsbeträge einzubehalten. Das kann in etwa der zweifache Betrag der auszubessernden Mängelbeseitigungskosten sein. Nach Beseitigung der Mängel, ist die Rechnung zu begleichen.

Schritt 4: Nachfrist festlegen

Wird der Mangel nicht innerhalb einer bestimmten Frist beseitigt, können Sie als letzte Chance eine Nachfrist gewähren.

Schritt 5: Nehmen Sie Ihre Rechte wahr

Wenn der Mangel oder die Mängel auch nicht innerhalb der Nachfrist beseitigt werden, haben Sie als Bauherr verschiedene Möglichkeiten: Sie können einen anderen Bauunternehmer beauftragen den Mangel zu korrigieren; oder Sie treten vom Vertrag zurück. Letzteres ist allerdings nur bei erheblichen Mängeln möglich. Die dritte Möglichkeit besteht darin, die Vergütung zu mindern. Kommt es zu finanziellen Verlusten oder etwaigen Aufwendungen können Sie Schadensersatz verlangen. Dass wäre beispielsweise der Fall, wenn Sie eine Übergangswohnung anmieten müssten.

Was passiert im Streitfall?

Haben Sie als Bauherr den Mangel gemeldet und ist die Nachfrist bereits verstrichen, muss der Fall vor Gericht geklärt werden. Holen Sie sich Unterstützung von einer Rechtsberatung. Ihr Anwalt oder Ihre Anwältin kann gemeinsam mit Ihnen ein friedliches Verfahren anstreben. Eine Alternative ist ein selbstständiges Beweisverfahren vor Gericht. Der Bauherr und der Anwalt sind hier eigenständig verpflichtet, etwaige Beweise rechtssicher zu dokumentieren. Beweise können durch einen Baufortschritt schnell beseitigt werden. Allerdings genügt es hier nicht lediglich Nahaufnahmen zu schießen. Sie müssen einen Bausachverständigen beauftragen, welcher ein rechtskräftiges Gutachten anfertigt.

Was tun wenn die Baufirma bereits bezahlt wurde?

In den meisten Fällen werden Baufehler erst im Nachhinein sichtbar. Haben Sie bereits bezahlt können Sie trotzdem eine Mängelbeseitigung fordern. Dass ist im Rahmen der gesetzlichen Gewährleistungsrechte möglich. Die Frist hierfür beträgt in Italien zehn Jahre. Allerdings nur wenn es sich um einen Vertrag laut den Vorgaben des Bürgerlichen Zivilgesetzbuches handelt.

Was sind typische Mängel am Bau?

Typische Mängel sind bestenfalls und in den häufigeren Fällen Kleinigkeiten, die mit etwas gutem Willen unproblematisch und schnell behoben werden können. Das betrifft beispielsweise das Ausbessern von Putz. Gravierende Fehler können allerdings dramatische Folgen haben.

Typische Mängel an Neubauten betreffen in den meisten Fällen folgende Bereiche:

  • Rohbau, Statik oder Dachkonstruktion
  • Gebäudeabdichtung, Perimeterdämmung
  • Estrichverlegung oder den Wandputz.
  • Isolierung der Gebäude oder Brand- und Schallschutz.
  • Fassade und Dach sowie Fenster und Türen.

Was ist die häufigste Ursache für Mängel?

Die häufigste Ursache ist die fehlerhafte Ausführung der Arbeiten. Gefolgt von Mängeln und Fehlern, die auf eine wenig kompetente Bauleitung zurückzuführen sind. 20 Prozent der Fehler, entstehen aus einer fehlerhaften Planung heraus. Weniger häufig sind Mängel aufgrund von fehlerhaftem Material.

Fehler werden so gut wie nie absichtlich gemacht, sondern sie entstehen aufgrund von Zeitdruck oder aus Unwissenheit.

Eine große Herausforderung ist auch die stetige Weiterentwicklung der Technik, beispielsweise in der Wärmedämmung. Die Arbeiten können sich kompliziert gestalten und Bauten sind hier anfällig für Fehler.

Ein zusätzlicher Aspekt ist der hohe Preis- und Wettbewerbsdruck, der manch ein Unternehmen dazu verleitet, die handwerkliche Qualität zu vernachlässigen. Es gibt schwarze Schafe, die sich mit minderwertiger Qualität und mangelnder Ausführung arrangieren.

Wie in vielen anderen Branchen und Vorhaben scheitert es auch am Bau häufig an der Kommunikation. Oft sind auch mangelnde Abstimmungen zwischen Bauherren Auftragnehmern sowie ungeplante Verzögerungen und massiver Zeitdruck Ursachen der Mängel.

Bei Sanierungen von Altbauten betreffen die Mängel meist den Keller, das Dach, die Fenster oder die Heizung.

Fazit

Mängel müssen nicht akzeptiert werden. Sie können als Bauherr dagegen vorgehen. Kommt das Bauunternehmen seinen Verpflichtungen zur Mängelbeseitigung nicht nach, können Sie Ihr Recht anderweitig geltend machen.

Im Idealfall begutachten Sie als Bauherr selbst oder eine Profi Ihres Vertrauens den Allerdings Bauprozess laufend, um etwaige Mängel möglichst zu vermeiden oder frühzeitig aufdecken zu können. Fotos können die Beweislast stützen. Gerichtliche Auseinandersetzungen sind immer langwierig und kostspielig, aber in manchen Fällen der letzte Ausweg.